Zaległe czynsze we wspólnocie. Jak zarządca odzyskuje pieniądze

Zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie są opłatą za usługę, z której można zrezygnować. To obowiązek właściciela lokalu wynikający z ustawy, a wspólnota nie ma prawnej możliwości odcięcia dłużnika od korzystania z części wspólnych. Jedynym narzędziem pozostaje dochodzenie należności, i to konsekwentne, bo roszczenia okresowe przedawniają się szybko.

Skąd biorą się zaległości

Z obserwacji zarządców wynika, że przyczyny rozkładają się mniej więcej równo między trzy grupy. Pierwsza to trudna sytuacja finansowa, zwykle przejściowa. Druga to spór: właściciel nie zgadza się z wysokością zaliczki, z rozliczeniem mediów albo z uchwałą o funduszu remontowym i wstrzymuje płatności zamiast zaskarżyć uchwałę. Trzecia to lokale o nieuregulowanym stanie prawnym, po spadkach, gdzie po prostu nie wiadomo, kto ma płacić.

Ścieżka postępowania

1. Bieżący monitoring sald i sygnał przy pierwszym opóźnieniu. Zarządca, który reaguje po roku, ma do odzyskania kwotę, której nikt już nie spłaci jednorazowo.
2. Wezwanie do zapłaty z rozliczeniem i terminem, wysłane w sposób pozwalający wykazać doręczenie.
3. Propozycja ugody z harmonogramem. Rozłożenie na raty jest zwykle skuteczniejsze niż pozew, zwłaszcza przy dłużniku, który mieszka w lokalu i chce w nim zostać.
4. Pozew o zapłatę, po uchwale wspólnoty upoważniającej zarząd do dochodzenia roszczeń, jeżeli statut albo umowa tego wymaga.
5. Egzekucja, a przy uporczywym zaleganiu wniosek o przymusową sprzedaż lokalu w drodze licytacji.

Rola zarządcy

Zakres obowiązków zarządcy wynika z umowy i bywa opisany zdawkowo. Warto, żeby wprost regulowała trzy sprawy: kto i w jakich terminach monitoruje zaległości, kto ponosi koszty obsługi prawnej oraz komu przysługuje wynagrodzenie za skuteczne odzyskanie. Brak tych zapisów prowadzi do sytuacji, w której wspólnota jest przekonana, że zarządca prowadzi windykację, a zarządca uważa, że jego rola kończy się na wystawieniu naliczenia.

Osobna kwestia to sprawozdawczość. Właściciele mają prawo znać stan zaległości w formie zbiorczej, bez ujawniania danych konkretnych osób. Publikowanie na klatce schodowej listy dłużników z nazwiskami jest naruszeniem, które kończy się skargą i odpowiedzialnością wspólnoty.

Najem prywatny: te same zasady, inne narzędzia

Właściciel mieszkania na wynajem ma pozycję trudniejszą niż wspólnota, bo dochodzi kwestia opróżnienia lokalu. Zwykła umowa najmu oznacza konieczność uzyskania wyroku eksmisyjnego i wskazania lokalu socjalnego, co potrafi trwać latami. Najem okazjonalny i instytucjonalny, z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniem lokalu, do którego się wyprowadzi, skraca tę drogę zasadniczo.

Przy wyborze firmy do obsługi budynku albo pakietu mieszkań warto sprawdzić, czy podmiot prowadzi windykację we własnym zakresie, czy zleca ją na zewnątrz, i jak rozlicza koszty. Adresy i zakres usług zbiera dział, w którym opisane jest zarządzanie nieruchomościami Gorzów, co pozwala porównać ofertę firm obsługujących wspólnoty z tymi wyspecjalizowanymi w najmie prywatnym.

Czego nie robić

• Nie odcinać mediów ani nie wymieniać zamków. To działania bezprawne, które odwracają role: dłużnik staje się poszkodowanym.
• Nie zwlekać z pozwem do granicy przedawnienia. Roszczenia okresowe przedawniają się z upływem lat trzech, a bieg liczy się osobno dla każdej miesięcznej zaliczki.
• Nie umarzać zaległości bez uchwały. Zarząd nie ma swobody w dysponowaniu majątkiem wspólnoty.