Rachunek powierniczy, odbiór i wady. Gdzie kupujący traci pieniądze

Ryzyko przy zakupie mieszkania od dewelopera dzieli się na dwa okresy. Pierwszy trwa od podpisania umowy do odbioru i dotyczy tego, czy inwestycja w ogóle powstanie. Drugi zaczyna się przy odbiorze i dotyczy jakości. Przepisy chronią kupującego w obu, ale tylko wtedy, gdy zna terminy i z nich korzysta.

Skąd bierze się bezpieczeństwo wpłat

Środki nabywcy trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank, a nie bezpośrednio do dewelopera. Przy rachunku otwartym bank wypłaca transze w miarę postępu prac, weryfikując zaawansowanie budowy. Przy zamkniętym cała kwota wypłacana jest dopiero po przeniesieniu własności. Do tego dochodzi obowiązkowa składka na fundusz gwarancyjny, z którego wypłacane są środki w razie upadłości dewelopera albo banku prowadzącego rachunek.

Praktyczna konsekwencja jest taka, że wpłata na inny rachunek niż wskazany w umowie pozbawia kupującego ochrony. Prośba o przelew na rachunek bieżący spółki, choćby uzasadniana rabatem, powinna zakończyć rozmowę.

Prospekt informacyjny

Deweloper ma obowiązek przekazać prospekt zawierający dane o inwestycji, gruncie, planach zagospodarowania w sąsiedztwie i harmonogramie. Najczęściej pomijana część dotyczy planowanych inwestycji w promieniu określonym w przepisach. To tam znajduje się informacja o trasie, która za trzy lata przebiegnie za oknem, i o gruncie sąsiednim przeznaczonym pod zabudowę wielorodzinną.

Odbiór lokalu

1. Odbiór odbywa się z udziałem nabywcy, a stwierdzone wady wpisuje się do protokołu. Nabywca ma prawo przyjść z osobą posiadającą wiedzę techniczną.
2. Deweloper ustosunkowuje się do wad w terminie liczonym w dniach od podpisania protokołu i wskazuje, które uznaje.
3. Wady uznane usuwa w terminie wskazanym w przepisach, a przy jego przekroczeniu nabywca może zlecić usunięcie na koszt dewelopera.
4. Odmowa odbioru przysługuje przy wadzie istotnej, czyli takiej, która uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem.

Kary umowne i terminy

Umowa deweloperska określa termin przeniesienia własności i konsekwencje jego przekroczenia. Warto sprawdzić symetrię: czy kara za opóźnienie nabywcy w płatności jest liczona według tej samej stawki, co kara za opóźnienie dewelopera w wydaniu lokalu. Znaczące różnice bywają kwestionowane jako postanowienia niedozwolone, ale spór o to trwa i kosztuje.

Drugą kwestią jest zakres prawa odstąpienia. Przepisy przewidują sytuacje, w których nabywca może odstąpić od umowy i odzyskać wpłacone środki, między innymi przy braku wymaganych informacji w prospekcie albo przy nieprzeniesieniu własności mimo wezwania.

Po odbiorze: rękojmia i gwarancja

Za wady nieruchomości deweloper odpowiada z tytułu rękojmi przez okres liczony od wydania lokalu. Zgłoszenia warto składać pisemnie, z opisem i dokumentacją zdjęciową, a przy wadach ujawniających się sezonowo, jak przemarzanie czy zawilgocenie, notować daty i warunki. Rzeczoznawca budowlany bywa tu potrzebny wcześniej niż prawnik.

Przy wyborze inwestycji pomocne jest sprawdzenie, jak długo firma działa na rynku i ile projektów zakończyła. Zestawienie z adresami i profilem podmiotów, w którym opisani są deweloperzy i inwestycje mieszkaniowe w Gorzowie, pozwala odróżnić firmy prowadzące działalność ciągłą od spółek powoływanych do jednego projektu.