Ile jest wart zastaw. Wycena majątku przy zabezpieczaniu długu

Kiedy dług ma być zabezpieczony rzeczowo, pojawia się pytanie, którego większość stron nie stawia dostatecznie wcześnie: ile ten majątek naprawdę jest wart w sytuacji, w której trzeba go sprzedać szybko i pod przymusem. Odpowiedź prawie zawsze rozczarowuje wierzyciela i zaskakuje dłużnika.

Kto sporządza wycenę

Wycenę nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia nadane przez ministra właściwego do spraw budownictwa, a dokumentem jest operat szacunkowy. Maszyny, pojazdy i wyposażenie wycenia rzeczoznawca odpowiedniej specjalności, często powiązany ze stowarzyszeniem branżowym. Opinia sporządzona przez pośrednika, doradcę czy sprzedawcę nie jest wyceną w rozumieniu przepisów, choć bywa przydatna jako orientacja.

Wartość rynkowa i wartość wymuszonej sprzedaży

Wartość rynkowa zakłada rozsądny czas ekspozycji, świadomych uczestników i brak przymusu. Wartość wymuszonej sprzedaży, nazywana też likwidacyjną, uwzględnia skrócony czas i ograniczony krąg nabywców. Różnica bywa znaczna, zwłaszcza przy nieruchomościach o specyficznym przeznaczeniu: hala produkcyjna z suwnicą i przyłączem dużej mocy ma wąską grupę kupujących, więc licytacja komornicza kończy się często poniżej połowy wartości rynkowej.

Trzy podejścia i dlaczego dają różne kwoty

• Podejście porównawcze. Punktem odniesienia są ceny transakcyjne podobnych obiektów. Działa dobrze tam, gdzie rynek jest płynny, czyli przy mieszkaniach i typowych działkach.
• Podejście dochodowe. Wartość wynika ze strumienia dochodów możliwych do uzyskania. Właściwe przy lokalach na wynajem i obiektach komercyjnych.
• Podejście kosztowe. Ile kosztowałoby odtworzenie obiektu z uwzględnieniem zużycia. Stosowane tam, gdzie brakuje porównań i dochodów, na przykład przy obiektach specjalistycznych.

Rzeczoznawca wybiera podejście adekwatne do przedmiotu i celu wyceny, i to właśnie cel bywa źródłem nieporozumień. Operat na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności, na potrzeby podziału majątku i na potrzeby podatku od spadku odpowiadają na różne pytania i mogą kończyć się różnymi kwotami przy tym samym obiekcie.

Wycena w sporze i w egzekucji

W postępowaniu sądowym wycenę sporządza biegły powołany przez sąd, a opinia prywatna stanowi wyłącznie stanowisko strony. To nie znaczy, że jest bezużyteczna: dobrze przygotowana pozwala sformułować zarzuty do opinii biegłego i wskazać konkretne błędy metodologiczne, a nie tylko wyrazić niezadowolenie z kwoty.

W egzekucji z nieruchomości opis i oszacowanie sporządza biegły na zlecenie komornika, a strony mają prawo wnieść skargę w krótkim terminie. Zaniechanie tej czynności zamyka drogę do kwestionowania wartości na dalszym etapie, kiedy licytacja już się odbywa.

Jak wybrać rzeczoznawcę

Liczą się trzy rzeczy: uprawnienia właściwe dla przedmiotu wyceny, doświadczenie z podobnymi obiektami w tym samym rejonie oraz gotowość do obrony operatu, jeżeli druga strona go zakwestionuje. Dobrym punktem wyjścia jest wykaz rzeczoznawców z regionu z podziałem na specjalizacje, bo wycena hali produkcyjnej i wycena mieszkania to w praktyce dwa różne zawody.

Przy zamawianiu warto od razu określić cel wyceny i wskazać, komu operat będzie przedstawiany. Rzeczoznawca dostosuje zakres i formę dokumentu, a firma uniknie sytuacji, w której zamawia wycenę drugi raz, bo pierwsza nie odpowiadała wymaganiom banku.